МОЛБА ЗА СЪВЕТ - изменение на строит. книжа без знанието на

[Anna!]

Колеги, моля Ви за помощ по следния казус:

В процеса на строителство на жилищна сграда строителят - собственик на парцела, продава обект от нея-апартамент "на зелено" /т.е. закупено е право на строеж/ и е сключен договор за строителство.
В НА за продажбата на правото на строеж е отбелязано, че се закупува "ПС в/у апартамент№ от предвидената да се построи съгл. одобрен арх. проект №..от дата", като при съставяне на НА са представени действащите тогава строително разрешение и одобрени строителни книжа. Строежът е реализиран успешно и сградата получава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Това удостоверение е представено от строителя на купувача на въпросния апартамент след изтичане срока на обжалването му.

Каква е изненадата на новодомеца, когато открива, че в Удостоверението за експлоатация фигурира освен вписаното в неговия нотариален акт разрешение за строеж, и второ такова, издадено след изповядване на сделката, както и екзекутивна документация! Съгласие на купувача за направените с тези документи изменения не е давано, макар че съгл. закона след придобиването на правото на строеж в сградата, той става възложител в извършващото се строителство и неговото съгласие е необходимо! Установява се, че в резултат на тези изменения цялостно е променен планът на избите и на клиента ми с новия план му е дадена изба, която няма нищо общо с описаната в НА нито по квадратура, нито по граници! Той, разбира се, не е съгласен да получи не това, което е купил и видял по действащите към подписването на НА строителни книжа. Моята молба към Вас е да чуя мненията Ви относно това какво бих могла да направя в този случай. За съжаление с успешното приключване на строителния процес според мен строителят вече няма права в/у обектите в сградата, за да поправи нещата - той реално ги е прехвърлил на различните собственици и ми се струва , че от него нищо не можем да искаме, макар той да е виновен за цялата каша.

Описаната в НА на клиента ми изба в момента е дадена на друг собственик, в чийто НА /съставен след изменението на стр. книжа/ пише друг №, но границите са същите. Предполагам, че бих могла да заведа дело с/у заемащия избата по Чл.108 ЗС, но нямам идея как би се развило това производство, з-то в него ще следва да бъде повдигнат и въпроса с неправомерно издаденото последващо строително разрешение и одобряване на екзекутивите, а другият съсобственик не е отговорен за това, т.е. ще имам проблем с доказването на факта, че другото лице владее "без основание".
Нотариус, с който работя, ми каза, че следва да се направи делба на избите, тъй като с двете строителни разрешения се е създала съсобственост в/у тези обекти. Не съм сигурна, че това е верното разрешение, тъй като първо, второто стр. разрешение според мен не е валидно изадено /без съгласието на всички възложители/ и второ, делбата следва да е м/у всички съсобственици, което автоматично изключва доброволната делба, понеже дублиране в граници има не само при тези обекти и едва ли ще се стигне до съгласие.

Когато посетих изповядвалата сделката нотариус се оказа,че в нейното дело и у моя клиент има две различни !!! таблици за определяне на техникоикономическите показатели на обектите /включващи различни номера и квадратури на избите, съответстващи на отделните апартаменти/, изготвени от един и същ лицензиран оценител, като парадоксът е, че са издадени въз основа на един и същ одобрен арх. проект !!! и е работено и по двете таблици, т.е. в НА-ве на първите продажби описанията на избите са по едната, а в останалите - по другата!
Много Ви моля да споделите мненията си и наистина много ми се иска да има начин да атакувам и строителя, който като повечето такива днес си е правил каквото си иска!
ПРЕДВАРИТЕЛНО МНОГО БЛАГОДАРЯ ЗА ОТДЕЛЕНОТО ВРЕМЕ!

[Anna!]

Колеги, моля дайте ми съвет! Знам, че казусът е дълъг, но съм сигурна, че имате повече опит от мен в тази област и бихте могли да ми помогнете. Благодаря отново!

[aglaia]

А какво пише във второто разрешение за строеж? За какно е издадено и каква е разликата с първото?

[protekta-]

Пробвахте ли да се свържете със строителя и да поискате съдействие за решаването на проблема? И кой е той?

[Anna!]

Първо, благодаря, че се отзовахте!
Строителят отказва всякакво съдействие и не е склонен да предоставя каквито и да е документи, аз затова отидох при нотариуса, но там не намерих новия план на избите. Предполагам, че в новото стр. разр-е пише, че се издава в съответствие с одобрени изменения на арх. проект. Измененията обхващат преустройството на два апартамента, собственост на строителя, в 1 мезонет /за което изменение клиентът ми е знаел, че ще бъде извършено/ и незнайно защо и плана на избите.
За съжаление смятам, че строителят вече не би могъл да помогне, защото той е продал всички обекти в сградата и след удостоверението за експлоатация /дори още след акт 15/ същите са предадени на собствениците. Строителят, като собственик на няколко апартамента в сградата, е вече само съсобственик в етажна собственост, той вече няма права да прави изменения на проекта.
Моля, ако имате някаква идея по казуса, споделете я с мен!

[protekta-]

За София ли става въпрос? Ако е така, и първоначалният проект е одобрен от ДАГ /преди УАГ/, там е и цялото досие на обекта. Отивате в архива с копие от нотариалния акт на клиента си и преглеждате всички документи. Там трябва да са и двете строителни разрешения, както и екзекутивите. Вижте първо какво е положението документално, преди да решите да предприемете каквито и да са други действия!

[aglaia]

Обикновено при продажбата на правото на строеж се включва и клаузата, че цената включва и задължението на строителя да построи обекта, за който се продава правото на строеж. Ако е включено, съди си строителя за неизпълнение на договора. Ако не е включено, пътят ти е първо е към общината - преди да видя второто разрешение за строеж, не мога да кажа с точност.
Другата възможност е делба или замяна някаква може би - трябва да видя проектите каво позволяват изобщо - в смисъл, мазите може да са намалели наполовина и са се появили подземни гаражи примерно, или просто са преразпределени. Но въпросът ми е - толкова ли е важно избеното помещение за клиента?