НИЩОЖНОСТ НА НОТ. АКТ И ЕВИКЦИЯ

[leonardo]

Пред 1990 г. майка прехвърля на дъщеря си имот с/у зад. за издръжка и гледане. С искова молба, предявена 1992 г. и вписана 1996 г. наследниците на майката предявяват иск за нищожност на прехвърлянето поради неспазване на форма. Решението вл. в сила на 01.04.2002 г., като съдът е дал 6-мес. срок за вписването му. Решението е вписано обаче на 26.03.2003 г.
На 20.09.2000 г. Дъщерята - ответник по иска, прехвърля на трето лице, с покупко-продажба процесния недвижим имот.
Въпросът е: може ли наследниците да водят успешно иск срещу купувача на имота, въпреки, че не е спазен 6-мес. срок за вписване на решението, поради което редът на исковата молба при вписванията е отпаднал. Какъв ще е характерът на този иск.
мисля, в производство по ревандикация да се позова с възражение на нищожността на правото на собственост на праводателя, обаче как ще обезсиля нот. акт от 2000 г.?

[Мария]

Леонардо, не даваш много сведения и ми е трудничко да те разбера. Защо считаш, че неспазването на 6-месечния срок за вписване на решението води до неблагоприятни последици за наследниците? Поправи ме, ако греша, но целта на това вписване е единствено да се даде гласност на спора и приключването му. Доколкото разбирам, по времето, когато е продаден имота, исковата молба е била вписана, а съдебният спор е бил висящ. Купувачите на имота са знаели /или са могли да знаят/ за този спор и въпреки това са сключили договора. В последствие се установява, че техният праводател /дъщерята/ не е собственик, а както знаеш, никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам има. Затова мисля, че приобератателите не са собственици, но невиждам защо считаш, че договорът е нищожен - налице ли са основанията по чл. 26 ЗЗД? Иска на наследниците бих квалифицирала като такъв по чл. 108 ЗС. Въпросът ти е интересен и ще се радвам, ако се вкючиш, за да го обсъдим.

[leonardo]

Здравей Мария и ти благодаря, че откликна! нотариалният акт за издръжка и гледане е обявен за нищожен поради липса на форма и съгласие с решението, влязло в сила на 01.04.2002 г., като съдът е дал 6-месечен срок за вписването му. Верно е, че исковата молба е била вписана преди продажбата на имота, докато процеса е бил висящ. Обаче решението е вписано след изтичането на дадения ш-месечен срок - а именно:вписано е на 26.03.2003 г., поради което вписването на решението след този срок губи реда на вписването на исковата молба и се счита, че тя е била вписана в деня, когато е вписано и решението.
Именно поради тази причина намирам, че купувачът по продажбата от 2000 г. е добросъвестен владелец, начиная от 2000 г., въпреки че е купил от несобственик, защото се предполага, че не е знаел това - вписването на исковата молба не може да му се противопостави.
На всичкото отгоре е възможно купувачката на имота да присъедини към своето владение владението на праводателя си /приобретателя по договора за гледане и издръжка/. Обаче добросъвестен владелец, който иска да присъедини към срока на своето владеене срока на праводателя си - недобросъвестен владелец, тр. да доказва дългата 10-годишна давност. а пък според Венедиков, за нашия недобросъвестен владелец, чийто договор е обявен за нищожен не е изтекла никаква давност, защото с вл. в сила на решението за обявяване на титула му за собственост за нищожн се прекъсва владението, сиреч все едно въобще не е текло такава.
Ето защо най накрая намирам, че един иск по чл. 108 би бил основателен с оглед неизтичането на кратката придобивна давност в полза на купувача /тя изтича на 20.09.2005 г./
Това, което ме тормози е:
1.Дали да предявя иск по чл. 108 ЗС или само установителен. като си кажеш мнението по горното, ще ти кажа защо се двоумя.
2. Какво става с нотариалния акт за продажбата? Как го обезсилвам, тр. ли да правя искане за това?

[Мария]

Съгласна съм с теб, че купувачът следва да се счита за добросъвестен владелец, но ми се струва, че в конкретния случай това има значение само за решаването на въпроса за облигационните отношения между страните - напр. обезщетение за направените в имота подобрения. Така или иначе по време на продажбата купувачът е знаел, че има претенции на трети лица върху имота, поради което той разполага само с правото по чл. 192 ал.І ЗЗД - да получи цената, която е заплатил. Мисля, че иск по чл. 108 ЗС дава по-голяма защита на интересите на наследниците, защото по него се постановява осъдително решение - съдът ги признава за собственици /нещо, което могат да получат и по установителен иск/ и освен това осъжда ответниците да предадат владението и да отстъпят собствеността /открива се възможност за принудително изпълнение - нещо, което не можеш да получиш с установителен иск/. Освен това намирам, че за да възникне отговорността на продавача /дъщерята/ спрямо купувача по чл. 191 или 192 ЗЗДС абсолютна предпоставка е осъдително съдебно решение. Все пак не бива да забравяш и възможността по чл. 116 ал.І ГПК - до приключване на пренията пред първоинстанционния съд можеш да преминеш от осъдителен към установителен иск и обратно - според интереса, който преследваш. Подобен случай не съм имала, но съм имала дела по повод искове с пр.осн. чл. 87 ал.ІІІ ЗЗД. По тях при уважаване на иска съдът служебно обезсилва нотариалния акт, с който е оформен договора. Считам, че по аналогия и за яснота в отношенията между сктраните при теб също актът трябва да бъде обезсилен. Не мисля, че е грешка да направиш искане в този смисъл, но не и поради нищожност на договора за продажба. Той е действителен. Просто продавачът не е изпълнил задължението си да направи купувача собственик, поради което следва да понесе и съответната отговорност. Ти как мислиш?

[Гост]

Аз и не съм твърдяла, че продажбата е нищожна. Трайна е съд. практика, че продажбата на чужда вещ не е нищожна. Обявен е за нищожен актът на праводателя /договорът за издръжка и гледане/.
По отношение но добросъвестното владение считам, че то, в моя процес по 108, който ще образувам, е от значение, за да не противопостави купувачът по договора за покупко-продажба възражение за изтекла в негова полза кратка придобивна давност, с което процесът ми се проваля.
По отношение на развалянето е ясно, че наследниците на починалата праводателка по договора за издръжка и гледане не могат да водят иск за разваляне на покупко проджбата по чл. 87 по причина, че не са страни по сделката.
по отношение на двоумението ми 97 или 108, то се дължи на следното: купувачката по д-ра за покупко-продажба никога не е живяла в този имот, но ще претендира въз основа на акта си, че го е купила. Може ли да се черпи извод за нейното владение, упражнявано върху имота само заради това, че същата разполага с нот. акт, макар и представляващ пок-продажба от несобственик? Ако това е така, естествено е, че ще имам интерес от 108, а не от 97. Но ако в съд. производство същата отрече, че владее имота, какво става с доказването по ревандикацията, че несобственикът владее имота?

[Валсоримин]

Според мен по силен искът по 108 от ЗС,чийто смисъл е невладеещият собственик да отстрани владеещият несобственик от имота си.Ако същият отрече,че владее,както допускате,то тогава същият не може да се позовава на много неща.Ако предявите установителен иск по 97 ГПК,по-добре е той да е отрицателен ,а не положителен.По този начин ще прехвърлите тежестта на доказване на собствеността върху ответната страна.

[Ant]

Ж. Сталев убедително извежда от систематичното тълкуване на чл.97 и чл.116 ГПК, че установителен иск е нодопустим, когато са налице предпоставките за предявяване ан осъдителен такъв.
В твоят случай, Леонардо, мисля че това е така.
По отношение на 5-годишната давност, струва ми се че си объркал/-а малко изчисляването на срока.
Относно факта на владеене, който по отношение на купувача на имота, поставяш под въпрос, той е факт а не - действие.
Не се изисква "правене" , за да се "покаже" на съседите че някой владее...
Владеещият софиянец, владее вилата си на морето...., дори и само чрез наемател или пазач, а и - без него.. Нещо повече - и, неговите бъдещи наследници ще владеят само с факта на приемане на наследството и т.н. .. т.е. - без да са виждали вилата (при условие, че някой не я е завладял недобросъвестно, разбира се).
Изобщо, имот не се изоставя с непосещаване. Само се създават условия за завладяване от друг, но Вие не споменавате за такъв факт във Вашия случай.

Това е моето становище.

[leonardo]

Защо мислите, че съм допуснала грешка в изчисляването на добросъвестното владение? Не приемате, че такова е налице, или че съм допуснала грешка по отношение на датата, от която следва да се брои?