имотна измама

[kkonstantinov]

Уважаеми дами и господа юристи,

Интересуваме дали при покупката на търговски обект (бензиностанция) е необходимо в нотариалния акт да бъдат изрично упоменати всички съоражения представляващи неразделна част на обекта ( имам впредвид бензиноколонките и цистерните за съхраняване на горивото) и имали предишният собственик законово основание да си потърси въпросните съоражения в случай че те не фигурират никъде.

[донна2]

Съгласно чл.110 от ЗС недвижими вещи са земята растенията сградите, и др. построики и въобще всичко ,което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройките ,като се има предвид че договорите за покупко продажба на недвижим имот се сключват във формата на нотариален акт ,по мое мнение би следвало да се опише сградата , бензиноколоните , но ако са трайно прикрепени към земята /предполагам ,че е така ,не съм техническо лице , вие при покупката поискахте ли да ви бъде изготвена оценка от лицензиран оценител ,там вижте какво пише /
не зная чия е земята под сградата/тоест дали обекта е построен върху земята с учредено прово на строеж или земята е на продавача/ , ако са ви прехвърлили имота в едно със земята дори и да не са описали нещо от имота то по силата на приращението всичко е ваше тоест чиято е земята негови ще са и построийките и вс. друго трайно прикрепено
ако обекта е построен с учредено право на строеж то в НА това би слезвало да е записано че бензиностанцията се прехвърля в едно с учредено право на строеж така ,че не виждам проблем ,освен ако нещо ви притеснява да се направи поправка на акта ,ако тия бензиноколонки се водят трайно прикрепени към земята /за по точна информация би следвало да питате техническо лице /

ако имота се прехвърля по правилата на чл.63 ал.2 от ЗС
Чл. 63. /1/Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
/2/Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
В случая много добре и ясно следва да се опише всяка едно недвижимост ,защото
се прехвърля само недвижимоста /сградата/ и тъй като тя има специално предназначение да не се изпусне нещо


що се отнася до вещи и по конкретно съоръжения ,които не са трайно прикрепени
към земята те се прехвърлят с един писмен договор ,а ако нямате такъв предполагам ,че имате фактура за това така че всичко е наред

[kkonstantinov]

Благодаря Ви много за изчерпателният отговор донна2,

Имотът е прехвърлен в едно със земята,като в НА са описани границите,постройките ,абсолютно всичко с изключение на въпросните съоражения.Бензиноколонките и цистерните се водят траино прикрепени към земята.
Това което ме притеснява е че получих преди 2 месеца нотариална покана от предишния собственик да върна тези съоражения,а аз нямам ното фактура за тях ,нито какъвто и да е било друг документ за собственост.

Имотът е прехвърлен като действащ търговски обект.

[донна2]

По мое мнение смятам ,че след като тия колонки се водят трайно прикрепени към земята по силата на чл.110 от ЗС те са недвижими вещи , а от там ще се приложи нормата на чл.92 от ЗС/нищо че това са съоръжения / , още по вече че те са принадлежност към тая безиностанция ,а принадлежностите следват главната вещ , в договора за продажба не е уговорено изрично ,че бензиностанцията се продава без колонките , от което следва че тя е продадена заедно с тях .
4. Приращения
Чл.92. Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.

Чл.98. Принадлежността следва главната вещ, ако не е поставено или уговорено друго.

[protekta]

Мисля, че нещата не са толкова безспорни.
Първо, не всички от съораженията са трайно прикрепени. Ако резервоарите за гориво /цистерните/ са вкопани, с излят фундамент и стени, те са трайни подобрения. По същия начин стои въпросът и с цистерни с вода за ППО и наливните шахти. Същото обаче не може да се каже за бензиноколонките, колонките за въздух, или, например каломаслоуловителите.
При продажбите на бензиностанции се процедира по два начина.
Или в нотариалния акт заедно със земята, сградата на бензиностанцията и другите постройки /по архитектурния проект/ се описват и всички съоражения /по-рядко срещания случай/, или в този акт се описват местата по проект за всички съоражения, а последните се продават отделно, като движими вещи /с фактура/.
От моя опит досега мога само да кажа, че много трудно можете да докажете, че всички съоражения на една бензиностанция са трайно прикрепени към земята и Вие, купувайки земята, сте купили и тях.
Нямате ли поне протокол за предаване на владението ?

[лунатик]

Тая история е подобна /само, че в обратен смисъл/ на оная дето беше скоро във форума - относно закупен на търг "стругарски цех", който при въвода във владение се оказал вече без стругове.
Предишния собственик вероятно е видял пропуски в договора и сега иска да изкяри нещо допълнително. Явно ще се води дело, а за дело ще трябва адвокат, а не форум. Май, че договора подлежи на тълкуване по чл. 20 ЗЗД, но това тълкуване ще трябва да го направи съда.
Но лично аз не бих нарекъл една гола сграда "Бензиностанция" без колонки и цистерни - та те са главната вещ, които съставляват обекта "Бензиностанция". Сградата би могла да се разглежда като помощно съоръжение.

[kkonstantinov]

Протокол за предаване на владението имам разбира се,но там също не са описани подробно съораженията (може би умишлено),.
В приемо предавателният протокол се предава във владение имот представляващ търговски обект "Бензиностанция-газостанция"

[cinderella]

А представете си, че лицето, което Ви е продало земята (и навярно експлоатирало бензиностанцията) е закупило въпросните съоръжения на името на друго лице (физ., но по-вероятно юр. л.), което не е страна по договора Ви за закупуване на бензиностанция! И въобще много други хипотези - следва да се подготвите за всяка от тях

[protekta]

Можете да опитате да се позовете на протокола в такъв случай, въпреки че, според мен, шансовете Ви са никакви.
Мисля че просто са Ви изиграли. Нямахте ли предварителен договор ? Нямахте ли адвокат?!!! Или пък защо не се посъветвахте с Ваши колеги от петролния бизнес ?
Както и да е, фактите са налице.
А пък и ако ми кажете, че сте изповядали нотариалния акт по данъчна оценка !...
Съвсем трудно ще стане.
Дайте малко повече информация какви документи все пак имате. Дано в тях намерим нещо, което ще Ви е от полза!

[protekta]

Едно допълнение - специално за бензиноколонките. Те /както и газоколонките/ са "измервателни средства за обем и разход на течни горива". Движими вещи са и подлежат на монтаж и демонтаж.
Ако нямате други документи /за които Ви писах малко по-рано/, направо ги отпишете като нещо, за което да можете да докажете, че сте купили, купувайки с нотариален акт земята и сградата.

[nobody]

Рrotekta, защо да ги отписва - щом не са описани в приемателно -предавателния протокол, значи и не са му предавани - бившият собственик си е взел неговите преди това.
Съществува и тежест за доказване, знаете!

[protekta]

Ами защото, доколкото разбрах, бившият собственик /предполага се!/ има документи за тях /вероятно фактури/, а новият - не. Кой според тебе ще успее да докаже, че е собственик?

[лунатик]

С нотариален акт се прехвърлят недвижими вещи. За движимите вещи това не е необходимо. Така , че не е пропуск на н. а. , щом в него не са описани колонките. За вкопаната цистерна би могло да важи чл. 92 ЗС, ако тя се третира като "постройка" /или дори "насаждение"/.
Поцизицията на купувача е доста силна. Защото ако се е целяло обект на продажбата да бъде само терена и сградата, без другите съоръжения, именно това би трябвало да бъде ИЗРИЧНО отбелязано в нотариалния акт : "А продава на В недвижим имот №... ведно със сграда от ... м2 и БЕЗ вкопана цистерна и колонки".
Но в случая е продаден не просто имот - земя и сграда, а действащ промишлен обект, който представлява съвкупност от земя, сграда, съоръжения и инфрастуктура.
Тук може да се помисли коя е главната вещ по смисъла на чл. 97 и 98 ЗС, защото според чл. 98 ЗС принадлежността следва главната вещ, ако не е уговорено друго. А друго май няма уговорено. И струва ми се, че тука е ключа от бараката.
Смятам, че в този смисъл ще може да се извърши разтълкуване на договора по чл. 20 ЗЗД.

[protekta]

Лунатик, съгласна съм с тебе, но само донякъде. От информацията, която имаме дотук /тя не е пълна, не знаем точното описание в нотариалния акт, нито пък в приемателно-предавателния протокол/ става ясно, че за никое от съораженията купувачът няма фактура. И едва ли в нотариалния акт пише, че се продава действащ промишлен обект - бензиностанция /така предполагам/.
Ето защо смятам, че за колонките той няма да успее /те са движими вещи, както писах по-нагоре/. Ако цистерните могат да бъдат монтирани и демонтирани /ако са от модулните/, за тях положението е същото. Не мисля, че тълкуване на договора ще даде резултат.
Ако аз купя сграда, в която има действаща шивашка фабрика, но без машините...
Същото е положението.
Жал ми е за купувача, но смятам, че той би успял да се пребори само за част от съораженията, които са трайно прикрепени. А такива не са всички в една бензиностанция

[лунатик]

Е, не се знае дали и продавача има фактури за тези съоръжения. /но вероятно има - иначе нямаше да има претенции/. Но при тълкуването на договора, ще се търси и дали се е действало добросъвестно. На всички нас тук е ясно, че продавача е бил недобросъвестен / е, само от морална гледна точка/. Чл.12 ЗЗД изисква наличието на добросъвестност.
Сега се сещам за още нещо, което ще засили позицията на купувача. Вероятно цената, която е заплатена е по данъчната оценка / ти направи това предположение/. А тази данъчна оценка вероятно е правена върху имота като ЦЯЛО - включително всички съоръжения и подобрения. Какъв е извода?
/Обектът може да е закупен и по балансова стойност, ако тя е по-висока от данъчната. А балансовата стойност също включва всичко/
Освен това може да се погледне и от ъгъла на Закона за счетоводството. /тук не съм силен/. Тези ДМА /колонки и цистерни/ вече не фигурират в статията за материалните активи на продавача. Те са "изписани" и са записани към обекта като приращение на ДМА - "Бенциностанция". И върху неговите фактури за закупуване ще има съответните счетоводни отбелязвания, които неминуемо ще говорят, че те вече са част от обекта, а не съществуват счетоводно самостоятелно. Това вероятно ще е намерило отражение в търговските книги и в счетоводния баланс на този търговец. След продажбата, той е отписал счетоводно обекта като цяло. Няма начин!
И в края на краищата този обект е приеман от приемателна комисия. За да се издаде акт №16 за приемане, там са описани всички принадлежности на обекта. И те вече са част от обекта.
Така, че позицията на купувача, май не е безнадеждна.

[донна2]

смятам че лунатика е прав ,нека иде в общината и да изиска копие от акт обр.16 или разрешението за ползване /не зная кога е строена / там ще фигуриа целият модул ,сграда ,колонки и балона /цистерната /
така че след като продаваш действащ обект бензиностанция продаваш всичко

[protekta]

Съгласна съм с Вас, че е необходимо да се потърсят всякакви документи, които могат по някакъв начин да се използват за "засилване" на позицията на купувача.
Просто според мен купувачът няма доказателства, че е купил действащ обект бензинстанция. Само той може да каже какво пише в нотариалния му акт. А какво е положението в счетоводството на продавача, би могло да стане ясно само в един бъдещ съдебен процес.

[лунатик]

Случаят може да се разгледа по-опростено.
Купувате лек автомобил, като го прехвърляте нотариално. След време идва бившия собственик и си иска гумите, като показва фактура, че именно той е купил гумите. Поглеждате договора и виждате, че в него пише само за автомобил, но няма и дума за гуми. Тогава - чии да гумите?
Да не би да са новооткрито наследство ;-)))
Счетоводителите биха отговорили, че с монтажа на нови гуми се възстановява и дори увеличава балансовата стойност на актива "автомобил". С монтажа им те престават да бъдат отделен актив "гуми", а просто са част от автомобила.
А пък питащия - дали ще ни зареди безплатно по един резервоар бензин, ако е доволен от отговора?;-)

[kkonstantinov]

Отговорът ми е двърдо ДА

[kkonstantinov]

Благодаря на всички за компетентните мнения,

Бих искал да внеса още малко яснота по случая като Ви разясня по подробно ситуацията.
А тя е следната: В следствие на многогодишни разногласия между двама равноправни съдружника на ООД , те решават да се разделят доброволно , като съотвтно се делят по равно и активите на фирмата,а те са два действащи равнопоставени търговски обекта.(бензиностанции)

Аз напускам фирмата в която сам бил съдружник като получавам имуществен дял(бензиностанция)-логично 1:1.Сделката е съпроводена с предварително споразумение за разделяне в което се уточнява размера на моя дял съответстващ на данъчната оценка на обекта и НА на вече моя новорегистрирана фирма.На пръв поглед е всичко перфектно изпипано от двама адвокати "мой" и негов,с изключение на това че нито в споразумението нито в НА се споменава за каквито и да е съоражения.
Цялата документация съответно по изграждането и експлоатацията на обекта е в мен,вкл. и разрешението за ползване.Имаме съставен приемо предавателен протокол за влизането ми във владение в които са описани всички згради,конструкции,наличности но и там не се споменава за колонки и цистерни.
След няколко месеца аз получавам нотариална покана от бившия си съдружник да върна съораженията на моя обект тъй като тези съоражения били продадени от него на друга НЕГОВА фирма (цит.номера на фактури-вероятно фалшиви) и то по времето когато сме били още равноправни съдружници(без решение на общо събрание ,без протоколи ,без мое знание-действие прако нарушаващо точка от дружествения ни договор относно разпореждане с фирменото имущество.Притесненията са ми тази че не разполагам с никакви документи които ме легитимират като собственик на тези съоражения и при един евентуален бъдещ процес не бих могъл да си защитя собствеността

Допълнение:
Обекта не е модул.Цистерните са в бетонни саркофази