отнемане на собственост

[Гуга]

Горещо моля за съвет,тъй като днес по този въпрос се изказаха две абсолютно противоположни и взаимноизключващи се мнения(и двете от юристи).Става въпрос за продажба на недвижим имот,който имот е придобит срещу поемане на ангажимент за гледане и издръжка на продавачите от страна на купувачите,но част от сумата на която е оценен имотът е изплатен на продавачите в брой,а другата няма да се плаща за сметка на гледането и издръжката.В нотариалния акт има включена точка,че купувачите нямат право да продават имота.Факт е обаче ,че имотът е продаден,без изричното писмено съгласие на предишните собственици.Аз го купих без да предполагам,че може би се забърквам в някаква каша.Законна ли е тази продажба?Може ли да бъде оспорена или дори развалена?Могат ли да ми вземат имота и да ми върнат парите?Благодаря предварително за евентуалните отговори.

[bgjurist]

Вероятно в нотариалния акт има клауза за ползване на имота от предишните собственици. Правото на ползване е неотчуждаемо и при прехвърлянето на имота го следва. Договорът може да бъде развален.

[gega]

Може, неизпълнение на договорно задължение - члч. 87 (3) ЗЗД, но на третото лице приобретател това потестативно право (правото да развали договора) не може да му се противопостави, ако искът е предявен след вписването на втората прехвърлителна сделка - чл. 88 (2) ЗЗД.

[Гуга]

Благодаря,че ми отговаряте.В нотариалния акт няма клауза за ползване на имота от предишните собственици.Ако имаше такава аз в никакъв случай нямаше да го купя.Към момента на изповядване на сделката(закупуването на имота от мен) в съда нямаше вписани тежести,искови молби или разпоредителни сделки.В такъв случай може ли да се развали моята покупка и да ми вземат апартамента ,а да ми върнат парите?В адвокатската кантора в която ходих ми казаха,че може,но не се аргументираха въз основа на кой закон.

[mutsa]

Здравейте. Не бива да се безпокоите - вашата сделка е перфектна. Купили сте от собственик един имот, който освен това не е обременен с тежести. Клаузата, която забранява да се продава имотът е недействителна.

[zoroaster]

Напълно споделям мнението на mutsa сделката ви е перфектна.Продавачите имат правоотношения с хората които трябва да гледат,но това вас не ви засяга.mutsa написа:

[BlaueAugen]

Правото на разпореждане с имота е елемент от правото на собственост и си върви с него. Предишният собственик може да си запази правото на ползване, но не може да си запази правото на разпореждане или да го изключи от патримониума на новия собственик, тъй като законът не го позволява. Ако сте задали коректно въпроса си, можете да бъдете спокойни.

[Гуга]

Благодаря много.Значи дори и първите собственици да предявят претенции към вторите да им върнат имота той не може да ми бъде отнет,а те ще се оправят по някакъв друг начин помежду си?Дали правилно схванах?

[zoroaster]

Да точно така въпроса си е между тях.Първите собственици могат само да търсят обезщетение,но не от вас а от тези коити са ви прехвурлили имота защото с тях имат облигационни отношения,но това вас не ви засяга те ще се оправят помежду си.

[BlaueAugen]

Ама наистина ли пише "купувачите нямат право да продават имота"? Как така нот.акт е одобрен от нотариуса? Кой нотариус?

[valrum]

Няма шанс сделката да бъде успорена. Клаузата записана в нотариалния акт, че немогат да продават е без правна стойност. Могат да бъдат гледани и издържани и в друг имот, но това не е Ваш проблем. Не трябва да има безпокойство отностно
извършената сделка!

[Гуга]

Да така пише:"Купувачите на имота до края на живота на продавачите нямат право да продават,заменят или ипотекират получения от тях по настоящия нот. акт недвижим имот."
Сделката е изповядана пред русенски нотариус,който все още практикува.

[gega]

И какво му е нищожното на тази клауза, колеги - прочетете си още веднъж чл. 26 ЗЗД! Това е едно задължение за бездействие, което по своята правна същност представлява лична, незаместима престация! Ако не изпълни това свое правно задължение длъжника, кредиторът може да упражни потестативното право да развали договорното правоотношение по чл. 87 ЗЗД само по съдебен ред! Но ако междувременно този имот е прехвърлен или върху него са учредени вещни права, ретроактивното действие на развалянето на договора не може да се противопостави на приобретателя! Колко просто, за някои!:))) Повече четете, МИСЛЕТЕ, практикувайте и съвсем не се обиждайте от тези съвети!:))

[NIKITO]

Guga,
nito edin savet do tuk ne me zadovoli i smqtam,4e sa nepavilni. Ti naistina ima za6to da se pritesnqva6 i s osnovanie. Naistina ti vav slu4aq si dobrosavesten kupuva4, za6toto ne si predpolagala za kakvo stava vapros, no si mogla da proveri6 vav slujbata po vpisvane na 4ie ime se vodi imota i koi moje da se razporejda s nego. A q si predstavi, 4e imota be6e obremenen s ipoteka :)))). Togava kakvo 6te6e da pravi6 a:))
6te6e da bade6 sadebno otstranena, ili 6te6e da si plati6 o6te vednaj imota a predi6nite sobstvenici ako zabqgnat vednaga sled prodajbata v 4ujbina izgarq6 kato fakla.Nqma da moje6 da si vzeme6 parite.No da si doidem na dumata. Ti kazva6, 4e 4ast ot sumata na koqto e bil ocenen imota e platena a drugata 4ast nqma da se pla6ta za smetka na gledaneto. Ot tuk sledva 1. - Izpraveni sme pred tipi4en primer na sasobsvenost varhu nedvijim imot koito ne moje da se razdeli. Ostanalata 4ast za koqto ne e plateno, eventualno moje da stane sobstvenost na tvoq prodava4 no v edin po kasen moment.Togava toi 6te stane edinstven sobstveniok na imota, no do togava mnogo ne6ta mogat da se promenqt koito da badat v negov minus.Naprimer takav dogovor za gledane moje da se razvali vapreki, 4e sa6testvuva notarialen akt.Takav akt moje da se razvali i dori ot naslednicite na tozi koito mu e prehvarlil imota sas zadaljenie za gledane, ako dokajat makar i trudno,4e ne sa polojeni neobhodimite griji. Da ne govorim pak kakvo 6te stane sled kato se razbere, 4e e naru6ena klauzata za neprodavane na imota.Ta da se varnem na tvoq prodava4. Toi otnosno 4astta za koqto e platil ima pravo na razporejdane, no za ostanalata 4ast ima samo pravo na upravlenie i polzvane. Tova zna4i 4e moje da q otdava pod naem da q polzva da sabira polodovete ot neq no nqma pravo da q prodava. 6to se kasae za negovata 4ast toi 6te moje da q prodade no tuk sme izpraveni pred drug kazus v pravoto a imenno pravilata i reda za prekratqvane na sasobstvenostta. Tazi tema e mnogo dalga i ne bih mogal da q iz4erpam tuk.No kakto razbiram toi ti e prodal kakto svoqta 4ast taka i 4astta na svoq pravodatel.1 Za da prodade svoqta 4ast se iziskva parvo da q predloji na sasobstvenicite i sled tova ve4e ako te ne jelaqt da q kupqt moje da q prodade na treto lice.Ako sasobstvenika mu ne jelae da q kupi togava toi moje da go prodade na treto lice.Sasobstvenikat moje da prodade svoqta 4ast ot nedvijimiq imot na treto lice sled kato predostavi pred notariusapismeni dokazatelstva, 4e e predlojil na drugite sasobstvenoci da kupqt tazi 4astpri sa6tite usloviq i deklarira pismenno pred nego 4e nikoi ot tqh ne e prieltova predlojenie. Taka 4e moeto momi4e ti si izpravena pred slojen kazus i te savetvam da ne vqrva6 na mneniq i saveti dadeni ot na4inae6ti i nepraktikuva6ti iuristi , i studenti po pravo a da se obarne6 za pomo6t pri deistva6t advokat s golqm opit. Tuk savetite nqmat nikakva stoinost i nikoi ne poema otgovornostta za tqh.Ne iskam da obidq kolegite no ne moje da se davat ssaveti hei taka za6toto tuk stava vapros za prava koito sa naru6eni i nemarlivoto otno6enie kam kazusa bi struvalo mnogo na 4ovek. Ti si v realna opastnost da zagubi6 imota za6toto toi ti e prodaden ot sasobstvenik koito ne e ovedumil drugiq sasobstvenik za prodajbata a na nego na dali 6te mu e bezrazli4no s kogo 6te e ortak:)) Taka 4e moqt savet e da iska6 razvalqne na dogovora za prodajba. Tova razvalqne oba4e moje da bade samo sadebno.Za6toto dogovora e neizpalnen no samo 4asti4no. A za takav vid neizpalnenie na dogovor, razvalqneto stava samo sadebno. Deiostvai dokato ne e stanalo kasno.Ako jelae6 moje6 da se svarji6 sas men za da ti pomogna s kakvoto moga bezplatno za6toto az sam iurist no nqmam advokatski prava.Pone moga da te naso4a po dobre i da ti obqsnq za kakvo stava vapros.Tuk savetite gi slagai pod samnenie.

[Гуга]

Господин NIKITO,
Благодаря Ви за доброто желание да ми бъдете полезен,но доколкото виждам Вие изобщо не сте прочел написаното до тук по темата(а може би и самата тема) или може би аз не съм изложила ясно проблема.Хората от които аз купих имота СА ЕДИНСТВЕНИ негови СОБСТВЕНИЦИ.Не знам откъде сте останал с впечатление ,че имотът е съсобствен.Също така по-горе съм написала,че към момента на закупуване на имота от мен в съда нямаше вписани тежести за въпросния имот и естествено,че съм проверила дали хората които ми го продават са собственици.

[Гуга]

Господин Gega,
Да разбирам ли ,че според Вас клаузата за забрана на продажбата докато са живи първите продава(прехвърлителите)е реална и валидна.В такъв слу4ай смятате ли,че могат да заведат Павлов иск по член 135 отЗЗД и да ме обвинят в недобросъвестност при закупуването?.Длъжна ли съм да съм била прочела нотариалния акт за продажбата срещу издръжка и гледане и да знам за тази клауза?Защото аз не го прочетох и изобщо не знаех за съществуването й.Бяха ме пратили при адвокат,който да изготви нот.акт и аз разчитах изцяло на него ,за което сега дълбоко съжалявам.Всъщност ако съм схванала правилно това,което изчетох през последните 4 дни,а именно мнения във форумите,предишни теми със сходни казуси,ЗЗД,ЗС и др.,то този адвокат е забъркал ужасна каша.Нямам предвид само тази която съм изложила в темата,а и оше няколко други-станала съм собственик на таванско помещение,което не съществува в нито един предишен нот.акт,на стълбище(сградата е в режим на етажна собственост),но то си върви към имота ми още от преди;ни нот.актове,за сметка на това не съм станала собственик на земята върху която е построена сградата.Вече не знам към кого да се обърна за компетентен съвет.Юристите с които се съветвах нямат единно мнение.

[Иван]

Решение № 1397 от 29.XI.1993 г. по гр. д. № 36/93 г., IV г. о.

Съдебна практика, Бюлетин на ВС на РБ, кн. 12/1993 г., стр. 17

чл. 55, ал. 1, пр. 3,
чл. 88,
чл. 135 ЗЗД,
чл. 108 ЗС

При разваляне на алеаторен договор кредиторът не е длъжен да приеме паричния еквивалент на престацията си - недвижим имот. Ако продажбената сделка е извършена преди възникване на вземането за връщане на имота, ищецът по отменителния иск следва да докаже, че страните по нея са действували с цел да го увредят като кредитор, т.е. че са били недобросъвестни при сключване на договора.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
За да отхвърли обективно и субективно съединените искове за недействителност за извършената покупко-продажба на процесния недвижим имот между ответниците-продавачи Д. и Т. Д. и ответниците-купувачи Ст. и Ст. Ч. и за ревандикиране на същия имот, предявени от молителката С. П., районният съд е приел, че с оглед на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗП, предвиждаща запазване на правата на третите лица, придобити преди вписване на исковата молба за разваляне на договори, подлежащи на вписване, те се явяват добросъвестни, извършената сделка с имота, предмет на договора, за издръжка и гледане, е валидна и поради това с оглед на нейния транслативен ефект не е налице съставът на чл. 108 ЗС. Този извод е направен при нарушенията, визирани в чл. 207, б. "а", "б" и "г" ГПК.
По делото не е спорно, че ответниците Д. и Т. Д. са придобили по алеаторен договор от ищцата Ст. Д. недвижимия имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. Ч. пл. сн. № 31, включен в парцел III-530, 531 в кв. 35 по плана на града с построената в него жилищна сграда срещу задължението за гледане и издръжка на прехвърлителката пожизнено, като е запазила правото си да живее в първия етаж на жилището за срок от пет години от датата на прехвърлянето - 27.VII.1989 г. С искова молба от 17.XII.1990 г. ищцата е поискала съдебно разваляне на договора за издръжка и гледане поради неизпълнението му като вписването й не е станало с предявяване на иска по чл. 87 ЗЗД, а в един последващ момент - на 17.IV.1991 г. С влязлото в сила решение по образуваното гр. д. № 484/90 г. на Ч. районен съд е бил развален атакуваният договор за издръжка и гледане. Настоящето производство е било образувано от ищцата Ст. Д. по повод прехвърлянето на процесния имот от приобретателите по заварения алеаторен договор - Д. и Т. Д. на другите ответници Ст. Ч. и съпругата му Ст. Ч. през периода на висящността на спора с нотариален акт № 53, т. IV н. д. № 1166/90 г. за покупко-продажба, изповядана от Ч. районен съд на 13.XII.1990 г., т. е. след завеждане иска за разваляне на договора, но преди вписване на исковата молба, с който е заявен пред Ч. районен съд и получаване призовките за насроченото за първо заседание гр. д. № 484/90 г. от ответниците Д. на 19.XII.1990 г. При тези фактически данни е направена констатацията, че ответниците Ч - купувачи по продажбената сделка от длъжниците по договора за издръжка и гледане, се ползуват със защитното действие на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД досежно придобитото от тях право на собственост върху имота с оглед извършване на придобивния акт преди вписване на исковата молба за разваляне. Това разбиране на съда е правилно, но не се отнася до първия по обективно съединените искове, намиращи се в отношение на обуславящ към собственическия, по които фактически е налице непроизнасяне, тъй като не се касае до нищожна сделка по смисъла на чл. 26 ЗЗД, а до относителна недействителност спрямо кредитора на действието, с които длъжниците го уреждат съгласно чл. 135 ЗЗД извършената покупко-продажба между тях и лицето, с което са договаряли.
В случая ищцата се явява такъв кредитор на вземането си да получи реално имота, прехвърлен по алеаторния договор след влизане в сила решението за неговото разваляне, а ответниците Д. - длъжници в изпълнение на задължението си за връщане на престираното от другата страна с оглед ретроактивното действие на развалянето съгласно чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. При това кредиторът не е длъжен да приеме паричния сурогат на престирането, ако то не е налице към момента на развалянето, а реално да получи имота си, т. е. да иска изпълнение на непаричното си вземане, което може да бъде обезпечено с предявяване на иска по чл. 135 ЗЗД, като бъде обявена за недействителна по отношение на него сделката с третото лице - покупко-продажбата на процесния имот. С това би се осигурило точно изпълнение на едно извъндоговорно задължение, възникнало на основание фактическия състав на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за предаване на точно определена вещ (недвижим имот), а не за получаване на парично обезщетение вместо тази вещ, във връзка с което би следвало да се третира за увреждащо поведението на длъжника, с което се поставя в невъзможност да изпълни реално, като извършва отчуждаване на имота, прехвърляйки го на трето лице. Незаконосъобразно е разбирането на съда, че вписването на отчуждителната сделка преди иска за разваляне на алеаторния договор, предмет на който е бил отчужден с нея, е пречка за предявяване на отменителния иск, доколкото с него се цели обявяване за недействителни по отношение на кредитора на всякакви увреждащи го действия, включително и отчуждителни актове, които са били надлежно вписани. От друга страна, в конкретния случай точната квалификация на отменителния иск е по чл. 135, ал. 3 ЗЗД, тъй като твърдяното от кредитора увреждаща го действие - продажбената сделка е извършено преди възникване на вземането му за връщане на имота, защото към този момент не е било влязло в сила решението за разваляне на договора за издръжка и гледане, за да се дължи връщане на престацията по него - недвижимия имот от длъжниците-приобретатели. При тази хипотеза е необходимо да се установи от ищеца, че ответниците - Д., в качеството им на длъжници по едно бъдещо вземане по това време, а ответниците Ч., като лица, с които те са договаряли, са извършили действието по предназначение да го увредят като кредитор, т. е. че са били недобросъвестни при сключване на договора. В тази насока съдът е следвало да укаже на ищцата да представи доказателства за наличието на недобросъвестност, а не само да се позове на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД, за да направи извода си в противен смисъл.

Едно просто перфектно съдебно решение, което е типично показателно за вашия казус. Всъщност вашата несигурност не произтича от клаузата за неотчуждаемост, която наистина няма действие спрямо вас, а от възможността кредиторът по алеаторния договор да го развали поради виновно неизпълнение от страна на вашия продавач, след което да предяви срещу вас и продавача иск по 135 ЗЗД.
Може би най-добре за вас би било да продадете имота, и да си купите друг. Така ще си спестите напрежението от несигурността, както и възможността един ден да се окажете без имота с несигурно вземане срещу продавача.

[BlaueAugen]

Щом първите продавачи не са предявили иск за разваляне преди вашата сделка, според мен разполагате с достатъчно защитни законови клаузи (цитирани от колегите), за да сте спокойна за собствеността си.
Защо клаузата е нищожна? Колеги, не намесвайте чисто облигационни разпоредби във вещноправен казус. Чл. 55 ЗС: Вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.
Законът не е предвидил вещно право на разпореждане, поради което страните не могат да учредят такова, още по-малко да поставят ограничения върху правото на разпореждане като неизменен елемент от правото на собственост. Свободата на договаряне не е неограничена, особено пък в областта на вещното право.
А това за плащането на част от парите и за гледането вписано ли е в нот.акт?

[Гуга]

Благодаря за съветите.Да,вписано е.Най-отгоре пише:Нотариален акт за продажба на недвижим имот срещу задължение за гладане и издръжка,а в самия акт пише,че лицата А и Б продават на В и Г Собствения си недвижим имот,а именно:........за сумата........ от която сума.....лева получени напълно и в брой,а за останалата част до пълния размер срещу поемане на задължение за гледане и издръжка пожизнено.Обаче сега имам друга тревога и моля ако може да ми кажете основателна ли е.Когато купувах имота единият от продавачите беше представен от пълномощник.В пълномощното пише,че пълномощникът има право да се разпорежда с имотите на упълномощителя,включително и да извършва сделки на управление и разпореждане с недвижимите му имоти.Не е упоменато изрично обаче,че е упълномощен да продава конкретния имот.Смятате ли ,че това е проблем и ако да голям ли е?Благодаря предварително.

[monteskio]

НЕ, не е проблем защото именно термина "разпореждане" предсотавя правото на пълномощника да продаде недвижимия имот.


МОNTESKIO