липса на представителна власт и още нещо!!!

[leonardo]

Казус: Взискателят придобива с постановления за възлагане на 29.04 2003 земеделска земя в село А. С ново постановление за възлагане придобива на 23.04.2004 г. земя в село Б. С договор за наем, сключен на 01.12.2002 г., заверен на 04.03.2003 г. и вписан на 19.04.2004 г. трето лице Х, при липса на представителна власт, сключва договор за наем с У относно земята по двете постановления, като срокът му изтича на кр. на стопанската 2005. с друг договор за наем от 15.12.2002 г., заверен на 04.03.2003 г. и вписан, забележете 10.03.2003 г., У отдава под наем същата тази земя на Z.
Въпросът е: как да освободя взискателя от тези договори? Да искам унищожаемост поради липса на представителна власт по първия договор за наем от 01.12.2003 г. или да предявя ревандикационен иск, при което на възражението, че земята се държи под наем, да предявя възражение за унищожаемост на договора за наем от 01.12.2002 г. ? (забравихте ли къде е началото?)

[лунатик]

Първо: За земеделски имоти не е ли приложожим закона за аренда в земеделието? Имам спомен, че по този закон земята се арендува за периоди наричани "стопанска година" - май до първи октомври на всяка година.
Второ: Какъв е бил Х? Бивш собственик ли на имотите или пък някой друг?
Трето: Придобиването на земеделска земя чрез постановлението за възлагане не се ли вписваше нотариално? И вписано ли е, че тези земи имат нов собственик?
Четвърто: Липсата на представителна власт е равнозначна на липса на компетентност (по терминологията на административното право). А всяка некомпетентност води до нищожност.
Пето: Май тези договори за наем вървят към нищожност и поради липса на предмет на договорите.
Дай повече инфо.

[leonardo]

Отг.:1. ЗАЗ е приложим по избор, защото по него срокът за арендуване е минимум четири години. подлежи на нот. заверка и вписване, за да има сила по отношение на трети лица. договорите по моя казус са именувани "договор за наем". Сключени са 2002 г. /на 01.12. и 15.12. 2002 г.. И двата договора за наем са със срок до края на стопнската 2005 г., сиреч 30.10.2005 г.
2. Х е юридическо лице - ЕООД. Едноличният собственик на капитала, и управител на това ЕООД е бившият собственик на тези имоти. Само че той е бивш собственик, в качеството на физическо лице /земята беше СИО/. Ясно е, че е имало скрито договаряне първо между Х и У, и после между У и Z.
3. постановлението за възлагане за земята в село А е вписано на 29.04.2003 г. в Сл. по вписванията, а постановлението за възлагане на земята в с. Б е вписано на 23.04.2004 г.
4. Липсата на представителна власт при сключване на договор е основание за унищожаемост - чл. 27 ЗЗД - "унищожаеми са договорите, сключени от недееспособни или сключени от техен представител без спазване на изискванията, установени за тях...". т.е. Управителят на ЕООД-то ги е сключил, без да е бил упълномощен от себе си / договаряне сам със себе си?!/ или без да има предварително друг договор за наем, с който той, в качеството си на физическо лице, да отдава земята под наем на ЕООД-то/.
5. Въпросът е: да приемем ли Договорите са унищожаеми поради липса на представителна власт, или са нищожни поради липса на предмет.
6. Не съм съгласна, че липсва предмет. Тук случат е аналогичен като при продажба на чужда вещ. Тя не е нищожна поради липса на предмет, а подлежи на разваляне!!!

[лунатик]

Хм,станаха много дати и наслагвания. (и объркване). Та поред. Явно длъжника се опитва да попречи на предаването на имотите. И затова е сключил антидатирани договори за наем, а впоследствие и за пренаемане. Впрочем първоначалните договори са сключени не от длъжника - ф.л. , а от друго лице - ю.л. Та да се опитаме да разплетем кълбото:
Физическото лице и ю.л. - ЕООД са две отделни лица. За да могат земите да станат собственост на ЕООД (или поне да е имало учредено вещно право на ползване в полза на ЕООД) е трябвало да има договори за продажба или наем от ф.л. (ведно със съпругата му, щом земята е СИО) към ЕООД-то. (или земите да са били включени като апортна вноска в ЕООД). Чак тогава ЕООД-то ще може да ги отдава под наем нататък по веригата. В случая - първото звено от веригата липсва - това ЕООД отдава чужда земя под наем - ЕООД-то нито е собственик, нито е наемател за да може да пренаема земите. Собственици са съпрузите - физически лица. Според мен тук липсва предмета на договорите за наем. Не толкова липсва представителната власт - управителя на ЕООД представлява само ЕООД. Но той в това си качество не представлява физическото лице, ако че са едно и също лице. За липса на представителна власт можем да говорим, ако земите са отдадени от името на ЕООД, от лице различно от управителя му - но все пак тези земи би трябвало да са били собственост на това ЕООД (или то да е било поне наемател).
Щом е имало изпълнително производство, съдия-изпълнителя е изпратил запорно съобщение на длъжника - физическо лице. Съгласно чл. 346 ал.2 ГПК извършените от длъжника разпореждания със запорираната вещ след ВПИСВАНЕ НА ВЪЗБРАНАТА СА НЕДЕЙСТВИТЕЛНИ спрямо взискателя. Налагането на възбраната като време предхожда възлагането на имотите. Важно е да се види кога е вписана тази възбрана по чл. 343 ал.2 ГПК .
Пък тогава може да се продължи разнищването.

[leonardo]

Нямам наложена възбрана. Имам ипотека от началото на 2002 г. Какво правим тогава ?

[лунатик]

Мда, внасяте ново елемент в казуса. А вие какви сте - просто купувачи на ипотекирания имот или освен купувачи във ваша полза е била и учредената ипотека? Спазени ли са процедурите по чл. 166 и сл. ЗЗД? Щом сте придобили имотите чрез постановление за възлагане, това е станало в резултат на изнасяне на имотите на публична продан. Нямало е начин да не е било наложена възбрана от съдия-изпълнителя - това той го прави не по инициатива на взискателя, а закона го задължава ( чл. 343 ал.2 ). Налагането на възбраната той го прави чрез изпращане на писмо до съдията по вписванията едновременно с изпращане на призовката за доброволно изпълнение. Виж и чл. 347 б."а"ГПК. Същи и чл. 384 ал.2 ГПК.
А чл. 173 ал.2 ЗЗД казва, че ще имате право и на доходите от имота от деня на принудителното изпълнение. (т.е. от наемите )

[leonardo]

В наша полза бе учредена ипотеката. Спор относно собствеността на земите, които са ипотекирани в наша полза, не е имало и няма към настоящия момент.
Въпреки, че съд.изпълнителя служебно налага възбрани върху имотите, НЯМА НАЛОЖЕНИ ТАКИВА. Аз встъпих като проц.представител на взискателя едва в етапа след приключване на първата публична продан за имотите в село А.

Доходите, уговорени в посочените по-горе договори за наем са мижави - 2 лв. на декар, и те не ме интересуват. Целта е да разваля договорите за наем, но се двоумя за основанието. Крайната цел на занятието е имотите да са чисти, за да може взискателя, който е кооперация, да ги пусне на търг. Бъдещите купувачи са ми арендатори и е нормално да не желаят друг в имота.

Да искам обявяване на нищожност поради липса на предмет, или да предявя ревандикационен, това е въпросът ! при ревандикационния, на възражението, че имотите се държат на основание наем, мога да противопоставя възражение за нищожност. И ако ми представят незаверен договор за наем между физическите лица - бивши собственици на имотите и ЕООД-то, какви ще бъдат моите възражения тогава, само за липса на достоверна дата ли?

[лунатик]

Трудно ми е да си представя, че съдия-изпълнителя не си е свършил служебните задължения. Не знам дали ще може да се твърди, че призовката за доброволно изпълнение всъщност играе ролята на забрана с разпореждане с имота. (чл. 373 дава насока да се мисли така - "След изтичане на срока за доброволно изпълнение съдията-изпълнител пристъпва към опис на посочения в призовката ВЪЗБРАНЕН ИМОТ..." ).

Но защо първо не поискате съдия-изпълнителя да ви въведе във владение - чл. 386 ГПК? Вижте по-специално ал.2 от чл. 386 - "Въводът се извършва срещу всяко лице което се намира във владение на имота. Това лице може да се брани само със иск за собственост".
Това май ще е решението по вашия случай. Другото е губи-време. Като нищо ще се изтърколи и 2005 г., когато ще свършат и наемните правоотношения.
виж и това:
Решение № 605 от 24.II.1959 г. по гр. д. № 8204/58 г., I г. о.
-------------
4. Постановлението на съд. изпълнител за възлагане на продадения имот върху наддалия най-висока цена купувач се изпълнява с въвеждането на купувача във владение на имота...
----------------------------
Фактически вашето изпълнетелно производство още не е завършено.

[адвокатче]

ГПК
Чл. 384.
(2) От деня на постановлението за възлагането купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Обаче правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тия права не могат да се противопоставят на взискателите.

Чл. 386. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдия-изпълнителя въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане, както и на удостоверение за платените такси за прехвърляне на имота и за извършеното вписване на същото постановление.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. Това лице може да се брани само с иск за собственост.

ЗЗД
175. С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си.

[лунатик]

Всъщност чл. 175 ЗЗД не може да свърши работа. По него се погасяват всички вещни права. Видовете вещни права са в ЗС, а пък наема е в ЗЗД. Макар, че ограниченото вещно право на ползване прилича на наема - и все пак те са различни. Предполагам, че чл. 175 ЗЗД визира вещните права изброени в ЗС.
Докато в ЗЗД този казус попада в разпоредбите на чл. 237и чл. 238 ЗЗД.
по-специално чл. 237 ал.2
А ако се получи хипотезата по последното изречение на ал.2 от чл. 237 ЗЗД, отива се директно към чл. 238 - ще е достатъчно предизвестие от 1 мес. и работата заспива.
Но първо - чл. 384 и 386 ГПК.

[leonardo]

Браво! Имам въвод във владение. След предявяване на реванд. иск, на възражението на наемателя, че е в имотите на основание вписани договори за наем, правя възражение по 386, ал.2 ГПК.

[Калоян]

имам хранителен магазин , които трябва да регистрирам в ХЕИ . За целта ми искат разрешение за ползване на обекта , което се издава от гл.архитект на общината .Разбрах , че това е скъпа и дълга процедура , която може да се избегне с издаване на удостоверение за търпимост .Така ли е ? Ако е така знаетели какво се прави ?